Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas
Autora: Dra. Eva Blasco Hedo. Responsable de la Unidad de Investigación y Formación del Centro Internacional de Estudios de Derecho ambiental (CIEDA-CIEMAT)
Fuente: BOCAN n. 243, de 12 de diciembre de 2025
Palabras clave: Turismo. Vivienda. Ordenación del territorio. Desarrollo sostenible. Medio ambiente. Urbanismo. Capacidad de carga. Valores culturales. Declaración responsable.
Resumen:
La proliferación de viviendas de uso turístico o vacacionales es un fenómeno generalizado a nivel global, especialmente significativo en toda Europa, y que responde a multitud de factores, entre los que destacan el auge de las plataformas de comercialización de alojamientos, la expansión y masificación del turismo propiamente urbano, el impulso a la libre prestación de servicios a través de la transposición del marco regulatorio de la Unión Europea, la difusión de los mecanismos de economía colaborativa, el crecimiento de la conectividad y la facilidad para los desplazamientos, a lo que debe añadirse para el archipiélago canario el atractivo de la bondad de su clima, su carácter turístico no estacional y la consiguiente rentabilidad de la actividad, etc.
En el caso de las islas Canarias, los datos son concluyentes. Entre noviembre de 2022 y el mismo mes de 2023 el número de viviendas vacacionales oficialmente registradas se incrementó en un 25,7%, pasando de 38.603 a 48.541 viviendas vacacionales en todo el ámbito del archipiélago. Ese crecimiento no se detiene y continúa evolucionando a un ritmo significativo.
Por otra parte, el crecimiento de viviendas de uso turístico es una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y habitual, aunque no la única.
En definitiva, Canarias no tiene capacidad a día de hoy para cubrir y atender la demanda residencial habitual existente y la futura, salvo que se produzca ya, entre otras medidas, el necesario cambio en el marco normativo referido al uso turístico de viviendas, estableciendo límites principalmente cuantitativos, urbanísticos, territoriales y ambientales, que deberán ir acompañados de una política efectiva de promoción y gestión de suelo de uso residencial y de promoción de vivienda.
En este contexto, la presente ley tiene por objeto regular el régimen jurídico general del uso turístico de viviendas en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Canarias. No obstante, en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, su aplicación se hará sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, cuya normativa prevalecerá en caso de conflicto.
Entre sus finalidades, destacamos:
– Establecer una ordenación urbanística, territorial, ambiental, social, cultural y turística del uso turístico de viviendas acorde con las exigencias del principio de desarrollo sostenible.
– Contribuir a garantizar la efectividad del derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles.
– La protección del medio ambiente, la lucha contra el cambio climático y la apuesta por una movilidad sostenible.
– El fomento y la garantía de la convivencia social.
– La protección de las personas consumidoras y, en particular, garantizar la igualdad de acceso y la inclusión.
Con carácter general, la habilitación del uso turístico de viviendas deberá reservar, como mínimo, el 90% de la edificabilidad residencial, prevista por la ordenación urbanística y/o del número de viviendas existentes o previstas, con destino exclusivo para uso residencial
y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas, dentro de su ámbito territorial de aplicación.
En el caso de que no se respeten los porcentajes de reserva, solo podrá llevarse a cabo mediante cualquiera de los otros instrumentos de ordenación urbanística, en los que, además, se acredite y justifique, por medio de un estudio de capacidad de carga, que es suficiente una reserva menor.
El citado estudio de la capacidad de carga integrará un documento autónomo dentro de los instrumentos de planeamiento y se fundamentará, entre otros, en los siguientes factores:
-Capacidad ecológica, que identificará y valorará los cambios que previsiblemente pueda ocasionar en los ecosistemas la implantación de la actividad turística de que se trate.
-Capacidad social, que analizará los efectos de la presencia de actividad turística sobre la población residente. Además, valorará su posible influencia en el entorno cultural, en especial, en aquellos núcleos que tienen especial valor etnográfico y de entorno cultural.
La habilitación del uso turístico de hospedaje en viviendas deberá estar debidamente justificada en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente. El párrafo 4 del art. 4 determina lo que no pueden incluir los instrumentos de planeamiento urbanístico en relación con este sector.
En el artículo 5 se prevén las determinaciones de ordenación de directa aplicación y las de carácter subsidiario. El art. 6 regula el uso turístico de viviendas como actividad clasificada, y el artículo 7 el régimen de intervención administrativa respecto del uso turístico de hospedaje en viviendas.
Con carácter previo al inicio de la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas, sus titulares deberán presentar una declaración responsable ante los cabildos insulares, quienes realizarán la inscripción de la actividad, de oficio, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Disposiciones Adicionales:
Primera. Clausura y cese de la actividad.
Segunda. Del ejercicio de las potestades administrativas de comprobación,
inspección y control.
Tercera. Medios complementarios para el ejercicio eficaz y eficiente de las obligaciones de comprobación de las declaraciones responsables para el uso turístico de viviendas.
Cuarta. Criterios para la identificación de municipios de reto demográfico.
Se suman nueve disposiciones transitorias.
Entrada en vigor: 10 de diciembre de 2025
Normas afectadas: Quedan derogadas cuantas disposiciones del mismo o inferior rango se opongan a lo establecido en la presente ley. En particular, quedan derogados aquellos preceptos del Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, que se opongan a lo dispuesto en esta ley y, en concreto, los artículos 12.2 y 13 del mismo.
Se modifican:
-La Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.
-La Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en los siguientes términos: El apartado 2 del artículo 100 queda con la redacción que sigue:
“2. En todo el territorio insular, los planes insulares de ordenación podrán identificar aquellas zonas o núcleos de las islas en los que no se deban permitir nuevos crecimientos turísticos y/o residenciales por ser incompatibles con el principio de desarrollo sostenible o tener el carácter de espacios saturados de acuerdo con los parámetros establecidos por la legislación turística y urbanística aplicable”.
Se añade un apartado 3 al artículo 383 con la redacción que sigue: “3. Se califica como infracción grave y se sancionará con multa de entre 15.000 y 150.000 euros la continuación en el uso turístico de una vivienda cuando se hubiera extinguido la eficacia del título habilitante pertinente”.
-La Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
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